Jak a proč (ne)investovat do nemovitostí

Investice do nemovitostí představují pro řadu lidí jistotu, že o peníze uložené v realitách nepřijdou. Pravda je trochu jiná. Pokud nemovitost slouží pro bydlení, jde ve většině případech o dobrou investici. Všechno má však svá ale.

Tvrzení, že nemovitosti dokáží držet svou hodnotu i navzdory inflaci jsou přehnané. Skutečně kvalitních nemovitostí, které dokáží přinášet peníze z nájmů a současně jejich hodnota roste, je málo. Jestliže si člověk pořídí realitu, ve které chce bydlet, neprohloupí.

Problematické to bude s přáním, pořídit si dům nebo byt, ve kterém bude dotyčný bydlet až ve stáří. Proti hovoří dva důležité fakty. Prvním z nich je skutečnosti, že nikdo neví, jak se cena realit v budoucnosti bude vyvíjet a za druhé, člověk předem neodhadne stav okolí nemovitosti a může se stát, že za několik desítek let se z hezkého předměstí stane vysídlená čtvrť.

Klesající porodnost

Důležitým faktorem pro odhad budoucího bytového vývoje jsou statistiky natality. Jestliže se rodí hodně dětí, je jistota, že až dospějí, budou chtít někde bydlet.

Tísnit se s rodiči v běžném panelákovém bytě není pro mladé lidi to pravé ořechové. I když v několika posledních letech se rodí více dětí, než kolik zemře lidí, jde stále o nízký rozdíl. Podle údajů CIA je v Česku aktuální poměr na jeden tisíc lidí 8,76 narozených a na stejný počet pak 10,79 zemřelých. Aby byl trend pozitivní, muselo by se narodit více dětí, než kolik zemře lidí. Potvrzuje se tak dlouhodobější trend a to, že vymíráme.

Populační boom po druhé světové válce a druhý v sedmdesátých letech minulého století se již nebude opakovat. Navíc lidé narození po roce 1945 odcházejí do důchodu. Naopak „Husákovy děti“ zakládají rodiny a pořizují si své první bydlení. Právě díky nim rostla od začátku tisíciletí bytová výstavba. Ta se však pozastavila po roce 2008 s příchodem hospodářské recese, která postihla celý svět.

Další ranou pro pořizování nemovitostí jako investice hovoří i fakt, že nájem nemusí je v ročním vyjádření nižší než například výnos na termínovaném účtu.

Byt jako investice – výpočet příjmů z nájmu

Pro modelový příklad je vhodné zvolit aktuální ceny nemovitostí a jejich pronájem v jednom místě. Byl vybrán byt v panelovém domě 3+1 v Praze 4. Průměrná cena nemovitosti je 2,5 milionu korun. V případě pronájmu činí měsíční studený nájem (tj. bez energií, služeb a dalších poplatků) 10 tisíc korun. Roční pronájem vyjde na 120 tisíc korun. V procentním vyjádření jde o výnos 4,8 procenta.

Pokud budeme předpokládat, že i kdyby hodnota bytu v čase rostla, nájem se bude stále pohybovat okolo pěti procent. V současné době nabízejí zejména družstevní záložny úrokové sazby atakující šest procent při uložení jednoho a více milionů korun. Navíc vklad je pojištěn, takže při bankrotu kampeličky dostane majitel své peníze zpět. Tedy za předpokladu, že své peníze rozdělil na části a žádná z nich nepřesáhla ekvivalent 50 tisíc euro (cca 1,25 milionu korun).

Náklady na udržení investice

Byt nebo dům se musí udržovat. Průměrná doba, než realita zastará je zhruba 30 let. Po této době je nutné větší nebo menší stavební úpravy, aby nemovitost splňovala rostoucí požadavky na kvalitu bydlení. V praxi tak představují další náklady například výměna oken, zateplení nebo přebudování jádra. Majitel nemovitosti může vytvářet rezervní fond, do kterého bude odkládat třeba dva měsíční nájmy. Po deseti letech se mu podaří nastřádat peníze na výše uvedenou modernizace.

Zatímco při držení peněz na termínovaných vkladech nemusí člověk takřka přemýšlet.

Zdanění příjmů z pronájmu a ze spoření

Dalším klíčovým prvkem je zdanění peněz plynoucí z pronájmů. Rentiéři mohou na příjmy z nájmů uplatnit 30procentní daňový paušál. Zbývající peníze však musí zdanit. U vkladů dojde ke zdanění jednou ročně srážkovou daní ve výši 15 procent, kterou za člověka provede sama banka nebo družstevní záložna.

Úroky se přestanou odečítat z daní

Dalším silným faktorem proč si nepořizovat byt jako investici je především fakt, že současná vláda chce zrušit daňové zvýhodnění pro lidi, kteří splácejí hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření. Při kombinaci nájemného, které pokrylo část splátek, a snižování daní z příjmů oproti již zaplaceným úrokům, šlo ještě investici do bytu nějak zdůvodnit.

V okamžiku, kdy ministr financí Miroslav Kalousek z TOP09 chce omezit daňové zvýhodnění, bude pro řadu majitelů nemovitostí znamenat vyšší výdaje na investiční záměr. Může stát, že hodnota nemovitostí bude i nadále klesat. Vidina dobré investice se bude postupně rozplývat, až zbude majiteli reality ve vlastnictví levná hračka draze koupená.

 

Reklama

 

Obsah investia.cz: 55+ | Akcie | Bankovky | Banky | Bohatství | Bydlení | Daně | Dividendy | Důchodová reforma | Důchodové statistiky | Důchody a penze | Ekonomika | Exekuce | Finanční gramotnost | Finanční plán | Finanční plánování | Finanční poradce | Finanční poradenství | Hazard | Hypotéka | Investování | Karty a účty | Konsolidace | Misseling | Podnikání | Pojištění | Práce a dávky | Provize | Půjčky | Rentiér | Sex za peníze | Spoření | Spořící účty | Stavební spoření | Termínované vklady | Úspory | Úvěry a půjčky | Vkladní knížka | Zemědělství | Zlato | Ženy | Životní plánování | Životní pojištění