Prodat byt před odchodem do penze bude pro budoucí důchodce téměř neřešitelný rébus.
Je možné vůbec skloubit hypotéku a požadavek na budoucí prodej? Pečlivě zvažte, zda je pořízení nemovitosti na hypotéku dobrý nápad. V nejednom případě jde o hlavolam, ve kterém se řeší cena hypotéky a budoucí hodnota bytu, ale také vývoj realitního trhu. Čtěte také: Kolik milionů korun zajistí slušnou penzi?
Častým argumentem pro pořízení nemovitosti financovanou hypotečním úvěrem je vidina budoucích příjmů plynoucí z pronájmu nebo jejím pozdějším prodejem. Tato hypotéza může narazit na celou řadu komplikací. Představíme si časté důvody proč si raději byt na úvěr nepořizovat.
Pořízení bytu, domu nebo jiného typu nemovitosti určené pro bytové účely je jistě záslušný akt. I když patříme mezi skeptiky bezhlavého zadlužování na dalších několik desítek let, může být dobře zvolená realita základem rodinného bohatství. A s tím se slučují naše představy a ideály. Čtěte také: Odcházíte do důchodu? Než umřete, dostanete přes dva miliony korun
První komplikace nastává, když si pořizujete nemovitost na dluh s cílem jeho pozdějšího prodeje a získáním potřebných financí na podzim života.
Byt jako hodnotné aktivum
Vlastnictví bytu či jiného typu nemovitosti určené pro bytové účely je pojímáno jako hodnotné aktivum a výhodná investice. V bytě můžete bydlet, případně ho pořídit vašim potomkům. Hojně rozšířená představa budoucích vlastníků je, že před důchodem prodají byt a pořídí si menší. Anebo se odstěhují třeba na chatu či chalupu a byt budou pronajímat. Tím si hodlají zajistit dodatečný příjem ke státnímu důchodu. Situace na realitním trhu je aktuálně pokřivená. Nemovitostí v soukromém vlastnictví je přespříliš. Tento stav pak deformuje do značné míry realitní trh. Čtěte také: Při koupi bytu nebo domu mějte navrch
Těžkosti s nájemníky
Ani pořízení bytu za účelem získání finančních prostředků plynoucích z jeho pronájmu nemusí být dvakrát šťastné rozhodnutí. Řada podobných investorů žehrá na těžkosti s nájemníky. Na jedné straně je idylický vztah, kdy danou nemovitost pronajímáte dlouhodobě a získáváte stabilní příjem. Na opačné straně této škály patří těžkosti s nájemníky, kteří neplatí nájemné, byt a jeho vybavení demolují a ztěžují soužití s ostatními obyvateli bytového domu či sousedy. Čtěte také: Neplatící nájemníci
Uvedené dva důvody nemusí být odrazujícími, tím je třetí faktor, který vše staví do finanční roviny.
Přeplacení úvěru a hodnota nemovitosti
Snad největším úskalím je nutnost za hypotéku zaplatit úroky a poplatky spojené s tímto úvěrovým instrumentem. Do budoucna se dá očekávat zhruba tří až čtyřprocentní průměrná úroková sazba. Kdybyste měli štěstí a vaše průměrná úroková sazba činila 3,89 procenta, přeplatíte hypotéku v počáteční výši 1,7 milionu korun za 30 let o 1 383 240 korun. Je to málo nebo hodně?
Hodně napoví zvýšení hodnoty nemovitosti v čase. Její výchozí hodnota jsou dva miliony korun, přičemž výše uvedený výpočet je kalkulován s 85procentní LTV (tj. poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti). Kdyby průměrná roční hodnota nemovitosti činila dvě procenta, za tři dekády by se její cena na realitním trhu pohybovala okolo 3,55 milionu korun. Při takto nastavených průměrných hodnotách budete okolo nuly. Je zapotřebí ještě počítat s tím, že za tři desetiletí se nemovitost morálně opotřebuje a bude zapotřebí modernizaci. Čtěte také: Zvýšení hodnoty obytného domu vede přes jeho revitalizaci
Celkem za nemovitost zaplatíte 3,3 milionu korun (300 tisíc korun ze svého, 1,7 milionu vám půjčila banka a 1,3 milionu budou činit úroky). Kdyby se průměrný přírůstek hodnoty nemovitosti snížil pod dvě procenta, budete při stejné úrokové sazbě v mínusu. Hodnota nemovitosti zcela jistě neporoste více než o dvě procenta ročně.
Zmařená hodnota investice
Na uvedeném příkladu je patrné, že stačí málo a může se celá investice nevyplatit. Máte-li aktuálně část peněz již naspořeno, nebraťte se myšlence jejich investování. Můžete využít například profesionálně spravovaných portfolií, které jsou vhodné pro investice v řádech statisíců. Uvedených 300 tisíc korun, které vkládáte do nemovitosti ze svého, vám mohou za tři dekády vydělat lehce přes půl milionu, to při dvouprocentním ročním průměrném zhodnocení. Můžete získat i čtyřnásobek počáteční sumy při pětiprocentním zhodnocení. Čtěte také: Jak vypadá průměrný investor?