Divestice je opakem investic. Přiblížíme si, jak využít divestici při změně investiční strategie a jak postupovat, aby riziko bylo co nejnižší.
Pojem divestice (z anglického Divestitures) pochází z firemního prostředí a znamená odprodej firmy nebo jiného aktiva, třeba investičního bytu, akcií nebo dluhopisu.
Divestice znamená odprodej aktiva. Vesměs k tomuto dochází, kdy skončí předem daný investiční horizont nebo dojde k vyčerpání potenciálu z hlediska výnosů a zhodnocení v čase.
Co není divestice
Divesticí rozhodně nejsou investice, kdy finanční prostředky pochází z vašeho spořicího účtu. A vy je tak investujete. Divesticí není ani prodej bytu nebo jiné nemovitosti z důvodu vypořádání dědictví a podílů z něj plynoucí.
Pro snazší pochopení divestic si vše ukážeme příklad na velkém nemovitostním fondu, který odprodává administrativní budovu.
Jak divestují fondy?
Velcí správci aktiv, třeba námi zmíněný nemovitostní fond, divestují majetek s ohledem na daný investiční horizont. Ten bývá střednědobý v trvání okolo pěti let. Během této doby se správce majetku snaží stabilizovat výnosy plynoucí z aktiv, což je administrativní budova s kancelářemi a obchody, které se označují jako prodejní jednotky. Úkolem každého nového vlastníka je zvýšení výtěžnosti budovy. To lze splnit několika způsoby, které probíhají najednou v čase.
Zvláště jde o zvyšování ceny nájmů a zpoplatnění doplňkových služeb, pokud předtím zpoplatněné nebyly, třeba za provoz recepce. Dalším krokem je zvýšení obsazenosti budovy na alespoň tržní průměr.
Aktivně se pracuje s portfoliem nájemců a jejich smluv, kdy se tlačí na jejich prodlužování. Při takto pojatých úkolech trvá řádově jednotky let, než se zvýší efektivita administrativní budovy.
Mezitím je nutné hradit náklady za provoz a za zaměstnance, které v ní pracují nebo ji mají na starosti z investičního hlediska a zhodnocování její hodnoty. Poměrně častou a významově nemalou nákladovou položkou představují splátky úvěrů a úroků. Administrativní budovy se běžně pořizují pomocí cizího financování (bankovní úvěry, dluhopisy). Během této doby rovněž roste hodnota nemovitosti.
Po uplynutí daného investičního horizontu, po který držel nemovitostní fond administrativní budovu, dochází k jejímu prodeji. Mezi výnosy patří rozdíl v původní pořizovací a nynější prodejní ceně. Tak i umoření úvěru a splátek přes příjmy z pronájmu.
Divestice investičního bytu
V podobném duchu probíhají i divestice investičních bytů drobných vlastníků. Drobný investor do bytů je ten, kdo vlastní nejméně tři byty za účelem jejich pronájmu či zhodnocení v čase. Zájmy vlastníků bytů se neliší od nemovitostních fondů. Cílem je rovněž získání atraktivní nemovitosti a kvalitního nájemce, který své závazky hradí řádně a včas a nejsou na něj žádné stížnosti od ostatních nájemníků.
Při prodeji bytu chce jeho vlastník získat vyšší cenu než byla pořizovací. Kromě kladného rozdílu při odečtení prodejní a někdejší pořizovací ceny je vhodné poměřit i procentní rozdíl. Právě procento je dobré porovnat zejména s inflací a ostatními dostupnými investicemi.