Pořídit si ryze investiční byt není žádné terno. Oproti situaci, kdy chcete bydlet a neplatit nájem, je to více o počítání. O nastavení mysli nemluvě.
Proč jsou nutné výpočty? Protože investice by měla především vydělávat peníze a nebýt dobročinným bazarem. Nepotřebujete-li nutně byt nebo jinou nemovitost na investici, existuje celá řada vhodnějších investičních aktiv a tříd, kam uložit své peníze.
Proti nemovitostem tradičně stojí to, že jsou silně závislé na lokalitě a sousedech. Podceníte-li tyto dvě proměnné, zvyšujete svou šanci na neúspěch investice. Oproti tomu oprava u investic do cenných papírů jako jsou akcie nebo dluhopisy jsou milosrdnější. Do nemovitostí lze investovat pře burzovně obchodované fondy typu REIT, nebo do otevřených podílových fondů. Případně participovat přes příslušnou platformu na nákupu nemovitosti fungující v režimu pee-to-peer.
Nastavení mysli
Změnit přístup k investicím do konkrétního bytu je nutné. S bytem, ve kterém nebydlíte, se váže bezmezně rizikových situací mající vliv na příjmy z něho plynoucí. Ukolébat se představou pronájmu nemovitosti prvnímu slušnému a především solventnímu nájemníkovi bývá mnohdy lichá. V Česku se v nájemním prostoru pohybuje zhruba pětina lidí, tj. to jsou ti, kteří nemovitost nevlastní. Dost malý trh na to, aby se na něm objevila vyšší koncentrace nesolventních a nespolehlivých nájemníků.
Cena bytu a jeho lokace
Klíčový parametr je cena bytu v závislosti na jeho lokaci. Je velký rozdíl poslat miliony korun do bytu, který leží mimo civilizovaný svět. Špatná dopravní dostupnost, mizivé pracovní příležitosti, nedostupné služby jako je třeba zdravotnická péče, odkazují na tržní neúspěch nemovitosti. Držet byt a spoléhat se, v podstatě vysedět, jeho zhodnocení v čase je lichá představa. Hodnota nemovitostí roste zhruba o inflaci.
Krajská univerzitní města
Dobře se jeví krajská města mimo Prahu a Karlovy Vary. Proč právě tyto dvě výjimky? V Praze je draze a v Karlových Varech není žádná univerzita, která by na sebe vázala tisíce a desetitisíce mladých lidí, kteří nechtějí bydlet na koleji, případně na ně žádné místo v tomto typu ubytování nezbývá. A dojíždět rovněž nechtějí. Představa, že bude student z Horní Dolní studovat tam, kam to má nejblíž je lichá.
Pro příklad nemusíme chodit daleko. Lékařské fakulty jsou v Česku pouze na několika místech. Při faktoru neúspěšnosti při přijímacích zkouškách může klidně Pražák studovat v Hradci Králové nebo v Plzni. Strávit denně dojížděním v rozmezí od 80 do 100 minut na jednu cestu není pro mladého člověka žádné terno. A to přes relativně dobrou dopravní obslužnost mezi Prahou a oběma zmíněnými krajskými metropolemi. Cestování v podstatě znemožňuje studentský život odehrávajícím se ve večerních a nočních hodinách.
Z možností zbylo 12 krajských měst, které žijí studentským životem, je v nich dostatek veřejných a státních institucí coby solidních zaměstnavatelů. O soukromém sektoru nemluvě.
Nyní je namístě hledat vhodnou nemovitost, kterou nabídnete k budoucímu pronájmu.
Tři miliony s výnosem 3,3 procenta ročně
Našli jste? My ano. Stojí tři miliony korun a leží v nejmenovaném krajském městě. Špeluňka má výměr 30 metrů čtverečních a je před rekonstrukcí. Z rychlého pohledu na nájmy v daném městě s podobně velkými byty ve zhruba stejném stavu nám vyšlo rozmezí nájmů mezi osmi až 13 tisíci korun bez dalších poplatků. Pro následující výpočty jsme stanovili cenu pronájmu na deset tisíc korun. S deseti tisíci se dobře počítá. Pro vstupní kalkulaci je vhodné kalkulovat s nižšími hodnotami. Případné vyšší příjmy se projeví mile jako bonus.
Pro stanovení příjmů a výnosového procenta jsme stanovili americký způsob, který v ročním pohledu počítá s deseti měsíci. Dva měsíce v roce jsou vyhrazené pro náklady spojené daněmi, s rekonstrukcí nebo s průběžnými výdaji do bytu. Případně jdou na vrub nepříznivé situaci, kdy byt nepronajímáte a neplynou vám tak žádné příjmy.
80procentní hypotéka za 5,54 procenta ročně
Nyní začíná počítání, kde snadno zjistíte, jak moc se investiční byt nevyplatí, pardon vyplatí, myslíme pozitivně za každou cenu.
Veškeré myslitelné hodnoty jsme vložili pro přehlednost do následující tabulky.
Vstupní hodnoty pro investiční byt
| Položka | Částka nebo procento |
|---|---|
| Pořizovací cena bytu | 3 000 000 Kč |
| Provize realitní kanceláři | zahrnutá v ceně bytu |
| Předpokládaná hypotéka (LTV 80 %) | 2 400 000 Kč |
| Vlastní peníze (20 %) | 600 000 Kč |
| Délka splácení hypotečního úvěru | 25 let |
| Roční úroková sazba hypotéky (délka fixace 1 rok) | 5,54 % |
| Měsíční splátka hypotéky (včetně pojištění úvěru) | 14 765 Kč |
| Odhad přeplacení hypotéky | 2 029 500 Kč |
| Předpokládaný měsíční příjem z pronájmu | 10 000 Kč |
| Předpokládaný roční příjem z pronájmu | 100 000 Kč |
| Roční výnos z pronájmu | 3,33 % |
| Předpokládaná roční valorizace pronájmu | 1,5 % |
| Rozmezí růstu hodnoty nemovitosti | 1 až 5 % |
| Rozmezí růstu hodnoty investic | 2 až 8 % |
| Roční náklady spojené s bytem (daň z nemovitostí, rekonstrukce, ušlé příležitosti) | 20 000 Kč |
| Rozdíl v měsíční splátce hypotéky a příjmů z pronájmu (splátka hypotéky x 12, příjem z pronájmu x 10) | -6 432 Kč |
| Umoří příjem z nájmu úrokovou sazbu hypotéky | Ano |
| Rozdíl v přeplacení hypotéky vs příjem z pronájmu | 420 500 Kč |
| Za jak dlouho dojde k umoření přeplacení hypotéky | 20 let a 3 měsíce |
Výpočet: investia.cz
Přiložená tabulka obsahuje všechny vstupní parametry, které je nutné vzít v potaz při nákupu investičního bytu. V podobném duchu postupující realitní fondy nebo společnosti zaměřené na pronájem nemovitostí, ať už jde o hotely nebo velké bytové či administrativní komplexy. Používají zkratky jako návratnost kapitálu, obsazenost, vnitřní hodnota, pravděpodobnost nevýnosu apod. Pro zjednodušení jsme zvolili pochopitelnější terminologii.
O kolik přeplatím hypotéku?
První, co by vás mělo udeřit do očí je přeplacení hypotéky, které je v našem případě lehce přes dva miliony korun. To jsou peníze, které během uvedeného hypotečního horizontu zaplatíte bance. Pakliže vám příjmy z předpokládaného pronájmu nepokryjí úroky hrazené bance, nemá o nemovitosti příliš smyslu uvažovat. Zachránit to může ještě růst hodnoty nemovitosti v čase. To je druhý výnosový parametr, který ověříte až v případě prodeje bytu.
Přeplacení hypotéky je dodatečným příjmem, který spoluumoří prvotní jistinu hypotečního úvěru. Vy tak musíte na 25letém hypotečním horizontu najít prostor pro měsíční splátku ve výši 6 432 korun. Do karet vám nahraje předpokládané snížení úrokové sazby a předpokládaný růst nájemného.
Solventní a časem prověřený nájemník získává nepsaný bonus, že mu nájemné roste pomaleji, případně mu na pár let zamrzá na stejné výši. Pro vás jako pronajímatele je výhodnější udržení pravidelně platícího nájemníka před neustálým hledáním nového. Novým nájemníkem riskujete výpadek příjmů z pronájmů. Zároveň zvyšujete pravděpodobnost vyšších příjmů z pronájmu.
Jednorázově a pravidelné investované peníze
Nyní si spočítáme předpoklad výnosů z investic. Kdybyste byt nekupovali a dokázali měsíčně investovat částku 6 432 korun a zároveň jednorázově vložili 600 tisíc korun do investic.
Při pětiprocentním zhodnocení jednorázově vložené sumě 600 tisíc korun na 25letý investiční horizont, který se kryje s délkou splácení hypotečního úvěru, zhodnotíte investici na 2,03 milionu korun. Při rozložení 600 tisíc korun do delšího investičního období, kdy nebudete investovat jednorázově, ale například pravidelně měsíčně dalších pět let, zvýšíte pravděpodobnost lepšího výnosu. Investovaná částka se zprůměruje a vy snadněji vychytáte tržní poklesy a korekce.
Jak vysoký je ušlý výnos?
Při pravidelném měsíčním investování 6 432 korun s pětiprocentním ročním zhodnocením získáte po 25 letech částku 3,86 milion korun. Rozdíl mezi umořenou hypotékou a investicemi činí v tomto případě 1,87 milionu korun. Při započtení ultrakonzervativního jednoprocentního ročního zhodnocení nemovitosti se rozdíl sníží na 1,14 milionu korun. Při dvouprocentním ročním zhodnocení jste v pomyslném rozdílu 220 tisíc korun.
Zhodnocení nemovitosti se v plné síle projeví až při jejím prodeji. Do té doby bude virtuální hodnotou, kdy ji můžete používat pro hrubé srovnávání (benchmark) s vývojem investic.
Jaké pro vás plynou výhody z nákupu a držení investičního bytu?
Jistota bydlení ve větším městě
Jste-li z menšího města a ve větším držíte investiční byt, máte jistotu bydlení a tím pádem i pravděpodobnost vyšších příjmů, pokud byste se přestěhovali a změnili práci.
Prodej bytu jako divoká karta
Při nepříznivé finanční situace stále můžete prodat investiční byt. Když vás při prodeji nebude tlačit čas, můžete se vyhnout snížené výkonnosti realitního trhu a prodáte přinejmenším za cenu, která vám pokryje veškeré dosavadní náklady. V případě štěstí prodáte byt s vyšším výnosem, než jsou procenta coby ročního zhodnocení v čase.