Jaké jsou výhody předplatného nájmu bytu nebo rodinného domu pro nájemce a pronajímatele? Jak se na tomto netradičním instrumentu dá benefitovat.
Předplatit si nájem nemovitosti je v nyní v Česku takřka neexistující záležitost. Přitom pro obě strany smluvního závazku plynou jasné a přehledné výhody, se kterými se dá dobře pracovat.
Pro nájemce plyne předplacený nájem v podobě vyšší vstupní investice, chcete-li kauce, která se mu postupně snižuje. Jako výhodu by získal pomalejší nárůst nájmu, případně by to mohlo vést až k jeho zmrazení. Pronajímatel by získal vyšší obnos na začátku nájemního vztahu, který by mohl investovat do dalšího rozvoje nemovitosti. Třeba do jejího zateplení a modernizace.
Pět let s fixní polovinou nájmu
Ukažme si vše na modelovém výpočtu. Pronajímatel bytu stanovil měsíční studený nájem (bez utilit a dalších poplatků) na 15 tisíc korun. Polovinu z tohoto nájmu chce předem. Nájemní smlouva je nastavena na pětiletý závazek s možností prodloužení. Opce na prodloužení je roční a nájemník ji může uplatnit během šestého roku trvání nájemního vztahu.
Prakticky bude vše vypadat následovně. Nájemník uhradí vlastníku nemovitosti polovinu z pětiletého nájmu. Na celých pět je tato polovina zafixována, neroste o další navýšení. Vše se smluvně ošetří. Nájemník bude na měsíční bázi hradit pouze polovinu na počátku vypočteného nájmu.
Pětiletá polovina nájmu je částka 450 tisíc korun, kterou nájemce převede na bankovní účet vlastníka reality. Dalších pět let bude měsíčně platit 7500 korun. Hodnota pětileté smlouvy představuje částku 900 tisíc korun.
Výměnou za předplatné nájmu může být zmrazení růstu nájemného. Kdyby se ročně zvýšil nájem o tři procenta, je rozdíl mezi předplacením a průběžně hrazeným nájmem rozdíl až 55 tisíc korun.
Obvykle placený vs předplacený nájem
| Rok | Měsíčně uhrazený nájem | Úhrada 50 % nájmu (bez navýšení) | Úhrada 50 % nájmu (3% navýšení) | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 180 000 Kč | 90 000 Kč | 90 000 Kč | |
| 2 | 185 400 Kč | 90 000 Kč | 92 700 Kč | |
| 3 | 190 962 Kč | 90 000 Kč | 95 481 Kč | |
| 4 | 196 691 Kč | 90 000 Kč | 98 345 Kč | |
| 5 | 202 592 Kč | 90 000 Kč | 101 296 Kč | |
| Hodnota navýšení | 55 644 Kč | 0 Kč | 27 822 Kč |
Výpočet: investia.cz
Z přiložené tabulky je patrné, jaké jsou možnosti pro úhradu nájmu. Ve sloupku měsíčně uhrazený nájem je stav, kdy nájemce v prvním roce platí 15 tisíc korun měsíčně. Vždy po roce se nájemné zvýší o tři procenta. Po pěti letech se měsíční nájemné vyšplhá na 16 882 korun. I v tomto případě funguje složené úročení. Pouze se nepřičítá původní jistina, jak je tomu u výnosových investic obvyklé. Poslední dva sloupce vyjadřují polovinu průběžně hrazeného nájemného s a bez tříprocentního každoročního navýšení.
Předčasné ukončení nájmu
Při případném předčasném ukončení nájmu vlastník nemovitosti uhradí poměrnou částku, která je rozdílem mezi odbydleným časem a zbývajícím do konce závazku. Při ukončení smlouvy po třech letech vrátí majitel nemovitosti nazpět nájemci 180 tisíc korun, což vyjadřuje dvouletou polovinu nájmu. Zda k tomu přihodí i případné úroky je otázkou smluvního vztahu. Pro majitele nemovitosti je vratka části nájemného ne zcela příjemnou záležitostí, neboť musí disponovat odpovídající rezervou nebo mít přístup k rychlému zajištění.
Nelze očekávat, že by se předplacený nájem rozšířil. Smysl dává na kratší období než je pět let. Případně ho lze zvolit, když se nájemník obává prudkého navýšení nájmu v následujících letech. V každém případě musí složit relativně vysokou částku, kterou by mohl použít jako akontaci pro nákup nemovitosti pomocí hypotečního úvěru.
Variantou hovořící pro předplatné nájmu může být jeho snížení na počátku. Místo vypočtených 450 tisíc korun může nájemce dát slevu. Kdyby byla například poloviční, lze už s o předplaceném nájemném uvažovat.