Jak vysoký hypoteční úvěr získáte z mediánové a průměrné mzdy jste-li mladší nebo starší 36 let a hodláte financovat první nebo třetí nemovitost?
Česká národní banka doporučuje bankám od 1. dubna 2026 zpřísnit limity pro hypoteční úvěry, které se týkají financování investičních bytů a nemovitostí. Zpřísnění se týká pouze tzv. investičních obytných nemovitostí, kde centrální banka nabádá k opatrnosti.
Jak vypadají aktuální pravidla pro hypotéky? Jaké hodnoty jsou pro žadatelé o hypotéku důležité znát dopředu, aby odhadli své úvěrové možnosti?
Hypoteční ukazatele pro nákup nemovitosti
ČNB pracuje s ukazatelem Loan To Value (LTV) vyjadřující výši úvěru k hodnotě nemovitosti. Podle tohoto parametru zjistíte, kolik vám banka půjčí, potažmo kolik peněz musíte pokrýt z vlastních rezerv. Je-li LTV 80 procent, musíte zbylou pětinu (20 procent) dodat z vašich peněz.
Při dvoumilionové hodnotě pořizované nemovitosti vám banka půjčí 1,6 milionu korun, zbylých 400 tisíc je na vás.
Aby vše nebylo tak snadné, ČNB doporučuje bankám i další parametry. V současnosti jde o doporučení, aby výše hypotečního úvěru činila osminásobku roční čisté mzdy žadatele nebo žadatelky o hypoteční financování.
Zmíněný osminásobek roční čisté mzdy spadá do dalšího ukazatele, kterým je DTI (Debt-to-Income). Ukazatel DTI vyjadřuje celkové zadlužení a čistých ročních příjmů. Aktuálně není DTI centrální bankou nařízený, nýbrž doporučený na zmíněném osminásobku.
Cvičně jsme spočítali limity pro mediánovou a průměrnou mzdu, potažmo pro jejich čisté hodnoty, kdy jsme počítali pouze se základní slevou na daní z příjmu poplatníka.
Podle Českého statistického úřadu za 3. čtvrtletí 2025 byly mzdy následující:
- Mediánová mzda 42 901 korun je v čistém 34 044 Kč (408 tisíc ročně a 3,26 milionu korun coby osminásobek);
- Průměrná mzda 48 295 Kč je v čistém 38 017 korun (456 tisíc ročně a 3,64 milionu korun coby osminásobek).
Pro následující výpočty pracujeme se zaokrouhlením na celé tisíce korun dolů, tj. 34 tisíc pro mediánovou mzdu a 38 tisíc pro průměrnou mzdu.
Limity LTV v závislosti na osminásobku čistých ročních příjmů
| Do 36 let | Nad 36 let | |
|---|---|---|
| LTV | 90 % | 80 % |
| Mediánová mzda | 2 937 600 Kč | 2 611 200 Kč |
| Průměrná mzda | 3 283 200 Kč | 2 918 400 Kč |
Výpočet: investia.cz
Pořízení investiční obytné nemovitosti
Pro nákup investiční obytné nemovitosti, často investičního bytu, bude pro zhruba desetinu žadatelů o hypotéku platit od dubna 2026 následující doporučení ČNB. Banky mají půjčovat maximálně na LTV 70 procent a DTI 7, což znamená na sedminásobek ročních čistých příjmů.
Pro banky je bezpečnější doporučení ČNB plnit, neboť se tím chrání proti riziku dlužníka a jeho neschopnosti splácet hypotéku. Banky ze svých statistik vědí, že financování nemovitosti, ve které žadatelé nebydlí, jsou náchylnější k vyšší pravděpodobnosti selhání z nesplácení, než když jí dlužník obývá sám nebo se svou rodinou.
Limity pro nákup investiční nemovitosti
| LTV | 70 % |
|---|---|
| Mediánová mzda | 1 999 200 Kč |
| Průměrná mzda | 2 234 400 Kč |
Výpočet: investia.cz
Z výpočtů je patrné, že z mediánové nebo průměrné mzdy nevyplývají žádné velké limity pro pořízení nového bydlení v Praze nebo Brně.
Z nabídky realitního serveru sreality.cz stojí pražský panelový byt o velikosti 25 metrů čtverečních a dispozicí 1+kk od čtyř do pěti milionů korun. Nemáte-li dostatečně našetřeno, z mediánové ani průměrné mzdy podle výše uvedených parametrů na takovýto byt nedosáhnete.